文 |求知
编辑|求知
老旧小区突然成了“香饽饽”？
房屋养老金试点撬动楼市新走势，一项制度，为何改变了买房人的判断？
旧房为什么突然变贵了？
从 2025 年下半年开始，楼市里出现了一个特别有意思的现象。
按常理说，在当下整体理性回归的市场环境里，老旧小区应该是被挑挑拣拣、能避则避的。
但偏偏就在一些大城市的核心板块，二十多年房龄的住宅反倒成了抢手货，有的挂牌不到几天就被人盯上，有的成交价直接比年初涨了两成，成交量同比甚至跳了三成，让不少业内人士直呼看不懂。
展开剩余86%如果只看表象，可能会以为是核心地段永远不缺需求那套老话又被拿出来解释一番。
但这次情况不同，它背后站着一项政策试点，官方推出的房屋养老金制度。
这项制度目前已有 22 个城市进入试点阶段，目的并非为了炒作概念，而是为了解决多年来住宅维修资金覆盖不足的问题，让大量存量住房可以顺利进入“第二次生命”。
制度一落地，市场的判断立刻发生了变化。原本被许多人视为沉没成本的老房子，开始有了看得见的未来可更新能力和安全保障能力，自然就会吸引预算有限的刚需与长期看好城市核心区价值的居民。
这也是为什么，一些中心城区的老小区反而成了成交热门。
为了理解这一轮变化究竟意味着什么，首先得看清制度本身的逻辑，再看它为什么会对楼市产生牵引作用。
政策补足“硬伤”，老住宅重新具备吸引力
一个不得不承认的现实是，我国在城市化快速推进的几十年里积累了大量建于 2000 年之前的住宅存量，规模大约 300 亿平方米。
这些房子在当时建设标准相对有限，结构、管网、公共配套大多老化明显。对于住户来说，最大的问题不在房龄老，而在没钱修。
传统维修基金虽然存在，但由于历史欠账、筹集方式单一、使用流程复杂等原因，很多地方出现账面金额不足或者无法覆盖大规模提升性改造的困境。
一栋楼要换管网、要加装电梯、要做结构性维保，动辄需要几十万甚至上百万资金，而不少业主账户压根拿不出来。
公共账户又缺乏稳定补充来源，最终导致“该修修不了，能拖就拖”。
房屋养老金制度正是为了补这个最要命的短板。
按照目前试点城市公布的方向，制度主要由两部分构成：一是业主个人账户的定额缴存，二是政府公共账户的补贴，包括财政资金和土地出让收入等多渠道构成。
简单理解，就是个人出一点、政府补一点，目标是让关键维修不再因为筹钱难而搁浅。
一旦这种机制建立起来，老旧住宅的安全风险、功能退化、公共空间老化等问题就具备可持续的治理能力。
老房子不再是一旦老化只能听天由命，而是有了可预期、可实施的提升方案，这就等于给了这些房子一种制度上的保值力。
正是这种制度预期，让老旧小区的价值被重新评估。
过去买老房子，大家最担心的是未来可能面临的大笔维修费用；现在有了制度托底，个人负担可控、公共投入透明，风险预期降低，自然就会有更多人愿意入场。
尤其在核心区，地段本身供给有限，此前压制房价的不确定性被剔除后，房屋的使用价值再次凸显，价量齐升也就不难理解。
刚需、投资客双重入场
很多中介反馈，这轮抢购老旧小区的购房者主要分为两拨：预算有限但希望留在城市核心区的刚需家庭，以及试图寻找稳定资产的投资型买家。
对于刚需来说，核心区老房子一直是“位置好但隐患大”的典型选择。
而房屋养老金制度出台后，隐患问题有了解决路径，未来大修、结构性维护等支出可控，老房承载的居住价值便迅速提升。
相比一些外围新盘，交通、教育、商业配套成熟的优势对普通家庭来说非常实际。
对于投资客更直接，制度落地意味着不确定性减少，而核心区存量更新的价值会在长期释放。
既然保障体系更完善，未来居住品质能提升，那价值自然会上走。
正因如此，部分城市核心板块的老房价格在半年内涨了 20% 左右，成交量同比跳升 30%，这在低温状态的整体市场里格外显眼。
不过必须明确的是，制度本身的目标并不是拉升房价，也不存在任何刺激性导向。
它更像是一种居住安全和维护能力补齐的政策安排。
市场出现的阶段性变化，本质是买房人对住宅未来可持续性的再评估，是一种正常的市场选择。
从更长远的角度来看，这种变化说明一个问题：随着城市进入“存量房时代”，房屋价值的判断方式正在发生结构性转变。
过去很多人只看“新不新”，但未来人们会更关注更新能力强不强、居住功能能否持续。而制度建设正是保障这种能力的基础。
目前房屋养老金处于试点阶段，具体制度细节仍在不断完善中，后续是否扩围、如何扩围均“暂无官方计划”。
但可以肯定的是，这项制度已经让全社会重新思考城市存量住宅的长远治理问题，这本身就是一种积极进步。
老旧小区被疯抢，并不是投机情绪的突然上头，而是制度完善带来的市场自然反应。
上世纪末建成的大量住宅进入集中维护期，维修需求迫切，而资金缺口长期存在。
房屋养老金制度为这一难题补上关键一环，既让住户安心，也为城市的存量更新提供制度支点。
当一套房子的未来安全性、维修可持续性能够被制度托底，它就不再被简单地视为“老”，而成为有可升级潜力、有再利用价值的资产。
这种价值逻辑在核心区表现得最为明显，因此出现了价量齐升的现象。
未来我国城市发展将越来越依赖存量空间的治理能力，维护好 2000 年以前建成的 300 亿平方米老住宅，不仅关乎千万家庭的居住福祉，也关系城市整体运行安全。
结语
房屋养老金制度提供了一条可行路径，而市场的积极反馈证明了这条路径的现实意义。
城市发展走到今天，最值得珍惜的不是不断扩张的边界，而是能够让既有空间焕发新活力的治理能力。
让一栋栋老楼重新可以被信任，才是真正意义上的城市进步。
发布于：河北省